Apakah kebijakan makroprudensial permainan yang adil dalam perjuangan Selandia Baru dengan harga rumah?


Penulis: Ryan Greenaway-McGrevy, Universitas Auckland

Kebijakan moneter yang longgar, aturan makroprudensial yang tidak terlalu ketat, dan ekonomi yang tahan terhadap pandemi COVID-19 memicu kenaikan harga rumah Selandia Baru yang signifikan selama setahun terakhir.

Sebagai tanggapan, Menteri Keuangan Selandia Baru Grant Robertson memperluas kewenangan Reserve Bank of New Zealand (RBNZ) untuk memperhitungkan dampak kebijakan moneter terhadap harga rumah, dan mengeluarkan arahan yang akan membentuk kebijakan makroprudensial bank. Pergerakan ini bisa berdampak substantif pada pertumbuhan harga rumah di masa depan.

Harga rumah Selandia Baru telah meningkat sekitar 82 persen dalam satu dekade sejak krisis keuangan global. Pada Februari 2020, harga rumah rata-rata adalah NZ$640.000 (US$459.000). Sepuluh tahun sebelumnya adalah NZ$350.000 (US$251.000). Selama tahun lalu apresiasi harga rumah meningkat, dengan harga rata-rata mencapai NZ$826.000 (US$593.000) pada Maret 2021.

Langkah RBNZ untuk meminimalkan resesi COVID-19 yang baru mulai tidak diragukan lagi memicu kenaikan pasar. RBNZ mengurangi suku bunga resminya ke level terendah sepanjang masa 0,25 persen dan menangguhkan pembatasan rasio pinjaman terhadap nilai, yang memberlakukan setoran minimum pada hipotek perumahan. Pengangguran memuncak hanya 5,3 persen pada kuartal keempat tahun 2020, dibantu oleh program subsidi upah dan penghapusan efektif COVID-19 dari masyarakat.

Kenaikan harga rumah yang besar dan cepat ini menempatkan pemerintah Selandia Baru di bawah tekanan politik yang meningkat untuk mengambil tindakan. Pada bulan November, Robertson mengusulkan perubahan komite kebijakan moneter RBNZ untuk memasukkan penghindaran ketidakstabilan harga rumah. Dia mengusulkan bahwa RBNZ harus ‘berusaha menghindari ketidakstabilan yang tidak perlu dalam output, suku bunga, nilai tukar dan harga rumah’.

Proposal ini menambahkan harga rumah ke beberapa indikator ekonomi yang harus dipertimbangkan bank ketika menetapkan kebijakan moneter. Namun hal itu tidak akan mengubah tujuan kebijakan moneter bank, yaitu menjaga inflasi antara 1-3 persen sambil mendukung tingkat maksimum pekerjaan yang berkelanjutan, meskipun beberapa persepsi sebaliknya. Robertson juga memberikan bank kesempatan untuk menyarankan perubahan alternatif baik fungsi kebijakan moneter atau keuangan untuk mengatasi masalah perumahan pemerintah.

Namun setelah menerima surat tersebut, Gubernur RBNZ Adrian Orr menyatakan bahwa ‘kebijakan fiskal jauh lebih efektif’ dalam mengambil tekanan dari sisi permintaan dari harga rumah. Sentimen ini kemudian diformalkan dalam tanggapan rinci Orr terhadap proposal Robertson pada bulan Desember. RBNZ menekankan bahwa penentu harga rumah berada di luar kendalinya dan menyatakan preferensinya untuk perubahan fungsi kebijakan keuangannya daripada perubahan yang diusulkan Robertson pada kebijakan moneternya.

Namun, pada bulan Februari, Robertson terus maju dengan usulan perubahannya. Namun, ia juga mengambil saran RBNZ untuk fokus pada kebijakan keuangan, mengeluarkan ‘arah’ yang mempengaruhi bagaimana RBNZ beroperasi dalam perannya untuk mempromosikan stabilitas keuangan. Seperti bank sentral lainnya, RBNZ juga berfungsi sebagai regulator sistem perbankan dan bertanggung jawab untuk menjaga sistem keuangan yang sehat dan efisien. Arahan tersebut mengharuskan bank untuk memperhatikan kebijakan pemerintah tentang perumahan dalam kaitannya dengan fungsi kebijakan keuangannya. Menjelaskan langkah tersebut, Robertson menyatakan bahwa ‘bank harus mempertimbangkan tujuan pemerintah untuk mendukung harga rumah yang lebih berkelanjutan, termasuk dengan meredam permintaan investor akan stok perumahan yang ada untuk membantu meningkatkan keterjangkauan pembeli rumah pertama’.

Pernyataan ini berbicara langsung dengan rasio pinjaman terhadap nilai, yang menyediakan kerangka kerja bagi investor tunggal dalam penyediaan kredit. Sebelum pandemi, investor menghadapi rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih ketat daripada pemilik-penghuni karena pandangan lama RBNZ bahwa investasi perumahan menimbulkan risiko terhadap stabilitas keuangan. Pemilik-penghuni membutuhkan deposit minimal 20 persen, sementara investor membutuhkan 30 persen untuk rumah yang ada. Bahkan sebelum arahan dikeluarkan, RBNZ telah mengajukan periode konsultasi untuk mengembalikan rasio pinjaman terhadap nilai, dan pada bulan Februari mengumumkan bahwa pembatasan akan diberlakukan kembali mulai Maret.

RBNZ juga mengumumkan pembatasan rasio pinjaman terhadap nilai pada investor akan diperketat lebih lanjut mulai Mei menjadi setoran minimum 40 persen. Langkah-langkah ini akan membantu meredam kenaikan harga rumah lebih lanjut dan meningkatkan keterjangkauan perumahan bagi pembeli rumah pertama. Penelitian telah menunjukkan bahwa rasio pinjaman terhadap nilai dan pembatasan kredit terkait efektif dalam menahan apresiasi harga.

Namun, arahan pemerintah semakin mengaburkan tujuan, implementasi dan evaluasi kebijakan makroprudensial. Sebelum arahan Robertson, para ahli terkemuka berpendapat bahwa aturan makroprudensial Selandia Baru membutuhkan klarifikasi dan pengembangan. Arah baru ini meningkatkan potensi konflik di masa depan antara tujuan perumahan pemerintah dan tugas RBNZ untuk mempromosikan stabilitas keuangan. Pengenalan yang direncanakan dari pengiriman kebijakan keuangan akhir tahun ini adalah kesempatan untuk mengatasi masalah ini.

Untuk saat ini, jelas bahwa kata-kata saat ini dari tujuan pemerintah tidak memerlukan promosi langsung keterjangkauan untuk pembeli rumah pertama. Sebaliknya, kebijakan pemerintah adalah untuk mengurangi permintaan investor sebagai sarana untuk mempromosikan keterjangkauan. Ini adalah perbedaan penting mengingat permintaan populis untuk kredit mudah menimbulkan ancaman bagi stabilitas keuangan. Pengaturan rasio pinjaman terhadap nilai saat ini, yang memerlukan deposit 20 persen untuk pemilik-penghuni tetapi deposit yang lebih besar untuk investor, tampak bijaksana namun tetap memberi pemilik-penghuni – termasuk pembeli rumah pertama – keuntungan saat menawar rumah .

Ryan Greenaway-McGrevy adalah Associate Professor di Departemen Ekonomi dan Direktur Center for Applied Research in Economics di University of Auckland.

Game harian Keluaran SGP 2020 – 2021. Diskon terbaru yang lain-lain muncul diamati secara terencana melalui status yang kami tempatkan pada web itu, lalu juga dapat dichat pada layanan LiveChat support kita yg ada 24 jam On-line dapat melayani semua kebutuhan para pemain. Mari secepatnya daftar, dan kenakan bonus Toto & Kasino On-line tergede yg terdapat di lokasi kami.